Luật sư, môi giới, thẩm định viên: hiểu rõ vai trò của từng bên trong giao dịch

Mua nhà ở nước mình thường mang lại cảm giác quen thuộc: bạn đại khái biết người môi giới là ai, luật sư hay công chứng viên làm gì, và khi nào ngân hàng cử người đến xem tài sản. Ở một quốc gia khác, tấm bản đồ đó không còn đúng. Các chức danh nghe giống nhau nhưng mang ý nghĩa khác, có vai trò được gộp lại, có vai trò lại chia cho nhiều người, và người bạn gặp đầu tiên thường lại chính là bên đang muốn bán.

Bài viết này mô tả các vai trò chung thường xuất hiện trong một giao dịch mua bất động sản ở nước ngoài, lợi ích của ai được mỗi bên đại diện, và những câu hỏi giúp bạn kiểm tra tính độc lập cũng như phạm vi công việc. Bài viết cũng giải thích vị trí của một bên điều phối như Wobridge — và, quan trọng không kém, những việc Wobridge không làm.

Vì sao cần nhiều chuyên gia tham gia

Một giao dịch mua bất động sản gộp nhiều câu hỏi riêng biệt. Người bán có quyền bán hay không? Chính xác thì thứ gì đang được bán, và trong tình trạng nào? Giá chào bán có hợp lý với chính tài sản này không? Việc mua sẽ được thanh toán ra sao, và hệ quả về thuế ở cả hai quốc gia là gì? Ai sẽ trông nom tài sản sau khi nó thuộc về bạn?

Không một nghề nào được đào tạo để trả lời tất cả những câu hỏi đó. Câu hỏi pháp lý thuộc về luật sư, giá trị thuộc về thẩm định viên, tình trạng vật lý thuộc về chuyên gia khảo sát hoặc kiểm định, tài chính thuộc về bên cho vay, còn thuế thuộc về cố vấn thuế. Khi người mua ở xa, không thạo ngôn ngữ địa phương và chưa quen với thông lệ nơi đó, rất dễ nảy ra ý định để một người "lo hết mọi thứ". Đó thường chính là lúc những câu hỏi quan trọng bị bỏ qua.

Mỗi bên đại diện cho lợi ích của ai

Ý tưởng hữu ích nhất trong bài này rất đơn giản: trước khi dựa vào bất kỳ ai, hãy hỏi họ làm việc cho ai.

• Môi giới của bên bán hoặc đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư làm việc cho bên bán. Họ có thể nhiệt tình, am hiểu và lịch sự, nhưng vai trò của họ là bán được tài sản theo những điều khoản mà khách hàng của họ chấp nhận.
• Môi giới của bên mua hoặc người tìm kiếm tài sản thay bạn, ở nơi có vai trò này, là người được bên mua giao việc.
• Luật sư riêng của bên mua làm việc cho bên mua và có nghĩa vụ với bên mua, chứ không phải với người môi giới có thể đã giới thiệu họ.
• Thẩm định viên của bên cho vay báo cáo cho bên cho vay. Ý kiến của họ giúp bên cho vay ra quyết định; đó không phải lời khuyên dành riêng cho bạn.
• Các cố vấn độc lập do bạn trực tiếp thuê — chuyên gia khảo sát, cố vấn thuế — làm việc theo phạm vi mà bạn đã thỏa thuận với họ.

Một người liên hệ bán hàng thân thiện giới thiệu luật sư "của họ", hay một gói dịch vụ trong đó pháp lý, tài chính và quản lý đều do bên bán sắp xếp, là những trường hợp cần được hỏi kỹ. Điều đó có thể hoàn toàn đúng mực, nhưng bạn nên hiểu rõ các mối quan hệ trước khi dựa vào lời tư vấn.

Luật sư bất động sản

Trong phần lớn các giao dịch, luật sư của bên mua (hoặc người hành nghề pháp lý tương đương ở thị trường đó) là người đưa ra tư vấn pháp lý độc lập về giao dịch. Nói chung, công việc của họ có thể gồm:

• xem xét hợp đồng mua bán và giải thích hợp đồng buộc mỗi bên phải làm gì;
• về mặt nguyên tắc, kiểm tra xem người bán có thực sự sở hữu thứ họ đang bán và tài sản có được mô tả chính xác hay không;
• tìm hiểu các quyền, khoản thế chấp hay hạn chế được ghi nhận đối với tài sản;
• giải thích điều gì xảy ra nếu một trong hai bên không hoàn tất giao dịch;
• tư vấn về cách quyền sở hữu sẽ được ghi nhận và những giấy tờ bạn sẽ nhận được.

Bản thân các bước pháp lý khác nhau giữa các quốc gia, và ở một số thị trường còn có sự tham gia của một viên chức công. Hãy đề nghị luật sư giải thích trình tự tại địa phương bằng văn bản, và nói rõ những bước kiểm tra nào họ sẽ thực hiện, bước nào thuộc về người khác. Nếu bạn đang cân nhắc sở hữu thông qua một công ty hoặc cùng sở hữu với người khác, các câu hỏi trong bài các cấu trúc sở hữu bất động sản ở nước ngoài rất đáng được nêu ra ở giai đoạn này.

Môi giới và người trung gian

Môi giới và người trung gian giới thiệu tài sản, sắp xếp các buổi xem nhà, chuyển đề nghị giữa các bên và thường giúp thúc đẩy giao dịch. Hiểu biết của họ về thị trường địa phương có thể rất có giá trị. Điều quan trọng là hiểu rõ hai điều:

• Ai đã giao việc cho họ. Ở nhiều thị trường, môi giới được bên bán thuê, và điều đó định hình lợi ích mà họ phục vụ.
• Họ được trả công như thế nào. Hãy hỏi thẳng cách môi giới được trả công, do ai trả và vào lúc nào. Việc trả công phụ thuộc vào việc giao dịch hoàn tất là khá phổ biến, và việc hiểu điều đó ảnh hưởng ra sao đến động cơ trong cuộc trao đổi là hoàn toàn hợp lý.

Môi giới không thay thế được tư vấn pháp lý, việc thẩm định giá hay kiểm định kỹ thuật. Hãy xem các mô tả, sơ đồ mặt bằng và tài liệu quảng cáo là điểm khởi đầu cho việc kiểm tra của chính bạn, chứ không phải là kết luận — cách tiếp cận trong bài đọc tài liệu quảng cáo bất động sản nước ngoài một cách tỉnh táo cũng áp dụng ở đây.

Thẩm định viên

Giá chào bán là mức mà người bán mong muốn đạt được. Thẩm định giá là ý kiến chuyên môn độc lập về giá trị của một tài sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên các phương pháp được công nhận và dữ liệu so sánh. Hai con số này có thể gần nhau hoặc chênh lệch khá xa, và một vài phân biệt sẽ giúp ích:

• Thẩm định viên do bạn tự thuê báo cáo cho bạn; thẩm định viên do bên cho vay thuê báo cáo cho bên cho vay, và có thể bạn sẽ không được xem toàn bộ báo cáo.
• Kết quả thẩm định của bên cho vay nhằm phục vụ quyết định cho vay. Đó không phải là khảo sát tình trạng tài sản và không nên được hiểu là lời khuyên nên mua.
• Với dự án mới hoặc tài sản khác thường, dữ liệu so sánh có thể hạn chế, và thẩm định viên có thể nêu rõ điều này.

Hãy hỏi bất kỳ thẩm định viên nào xem họ được yêu cầu định giá cái gì, họ đã dựa vào thông tin nào và đưa ra những giả định gì.

Chuyên gia khảo sát hoặc kiểm định kỹ thuật

Thẩm định giá xem xét giá trị; khảo sát hay kiểm định kỹ thuật xem xét tài sản về mặt vật lý. Tùy thị trường và loại công trình, việc này có thể bao gồm kết cấu, mái, tình trạng ẩm, hệ thống kỹ thuật, các phần đã được cải tạo và tình trạng các khu vực dùng chung của tòa nhà.

Với một tài sản đã hoàn thiện, chuyên gia kiểm định có thể mô tả các khiếm khuyết nhìn thấy được và chỉ ra những phần cần chuyên gia khác kiểm tra sâu hơn. Với nhà mới xây, người mua thường thuê một đợt kiểm tra riêng gần thời điểm bàn giao để liệt kê các hạng mục chưa hoàn thiện hoặc bị lỗi — đôi khi gọi là danh sách lỗi hoàn thiện — để có thể nêu với chủ đầu tư.

Báo cáo kiểm định mô tả những gì đã được quan sát trong phạm vi của nó. Đó không phải là lời hứa rằng không còn vấn đề nào khác. Hãy đọc kỹ phần giới hạn của báo cáo, và nhờ một chuyên gia có chuyên môn giải thích những điểm bạn chưa hiểu thay vì tự rút ra kết luận về kỹ thuật.

Bên cho vay hoặc cố vấn vay mua nhà

Nếu bạn đang cân nhắc vay vốn, bên cho vay — hoặc một cố vấn vay mua nhà làm việc với nhiều bên cho vay — sẽ trở thành một phần của bức tranh. Bên cho vay ở một quốc gia khác có thể yêu cầu:

• giấy tờ chứng minh nhân thân và nguồn gốc tiền của bạn;
• thông tin về thu nhập và các nghĩa vụ tài chính hiện có của bạn ở nước mình;
• kết quả thẩm định giá tài sản do chính họ thực hiện;
• xác nhận của luật sư về quyền sở hữu và giấy tờ.

Bạn có tiếp cận được nguồn vay hay không, và theo những điều khoản nào, là việc của bên cho vay và các cố vấn có chuyên môn tại thị trường đó. Hãy hỏi bất kỳ cố vấn vay nào xem họ được cơ quan nào cấp phép, họ làm việc với những bên cho vay nào và họ được trả công ra sao. Bức tranh chi phí rộng hơn được trình bày trong bài các nhóm chi phí khi mua bất động sản ở nước ngoài.

Cố vấn thuế và kế toán ở cả hai quốc gia

Sở hữu bất động sản ở nước ngoài có thể làm nảy sinh câu hỏi về thuế ở quốc gia nơi có bất động sản và ở nước mình — khi mua, trong thời gian sở hữu, nếu cho thuê và khi bán. Những câu hỏi đó phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân, các mối liên hệ về thuế của bạn với từng quốc gia và cấu trúc sở hữu.

Điều đó thường có nghĩa là cần trao đổi với một cố vấn có chuyên môn ở mỗi quốc gia, và sắp xếp để họ trao đổi với nhau, hoặc ít nhất nhìn thấy các giả định của nhau. Có thể cần thêm một kế toán để lưu giữ sổ sách hoặc chuẩn bị hồ sơ khai báo tại địa phương nếu tài sản tạo ra thu nhập. Những câu hỏi cụ thể nên mang đến các cố vấn này được trình bày trong bài các câu hỏi về thuế đối với bất động sản ở nước ngoài.

Đơn vị quản lý tài sản

Nếu bạn không sống tại tài sản, có thể cần một người trông nom nó — giữ chìa khóa, xử lý sửa chữa, các tài khoản điện nước và, nếu cho thuê, cả người thuê. Đơn vị quản lý có thể được chỉ định trước hoặc sau khi hoàn tất giao dịch. Hãy hỏi họ làm việc cho ai, chính xác họ sẽ làm những gì, họ báo cáo ra sao và họ xử lý tiền giữ thay bạn như thế nào. Một số môi giới cũng cung cấp dịch vụ quản lý; điều đó tiện lợi nhưng nên được tách bạch trong suy nghĩ: vai trò đã giúp bán tài sản không mặc nhiên là vai trò phù hợp để quản lý nó.

Tư vấn di trú là một câu hỏi riêng

Một số người mua còn có câu hỏi về việc sinh sống tại quốc gia đó. Việc mua bất động sản tự nó không mang lại bất kỳ quyền cư trú nào. Mọi mối liên hệ giữa bất động sản và quyền cư trú chỉ tồn tại khi một chương trình cụ thể có quy định, theo điều kiện riêng của chương trình đó, và phải được xác minh với cố vấn di trú có chuyên môn cùng cơ quan chính thức.

Nếu câu hỏi đó liên quan đến bạn, hãy xem nó là một luồng công việc riêng với cố vấn riêng, chứ không phải một ghi chú bên lề của giao dịch mua. Môi giới hay chủ đầu tư không phải là nguồn phù hợp để xác nhận điểm này.

Vai trò và chức danh khác nhau giữa các thị trường

Cùng một chức danh có thể mang nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau. Ở nơi này, một viên chức công giữ vai trò trung tâm trong việc chuyển nhượng; ở nơi khác, luật sư tư nhân đảm nhận phần lớn. Ở một số thị trường, môi giới chịu sự quản lý chặt chẽ; ở nơi khác thì ít hơn nhiều. Một số vai trò bạn nghĩ là có thể không tồn tại, và có thể có những vai trò bạn chưa từng nghe đến.

Thay vì giả định, hãy hỏi tại địa phương:

• Ở thị trường này, ai thường thực hiện từng bước?
• Vai trò nào trong số này chịu sự quản lý, và do cơ quan nào quản lý?
• Những bước kiểm tra nào là tiêu chuẩn, và bước nào là tùy chọn mà người mua thường bỏ qua?
• Có vai trò nào trong giao dịch này đang làm việc cho cả hai bên không?

Kiểm tra tính độc lập và trình độ chuyên môn

Trước khi thuê bất kỳ chuyên gia nào, một bộ câu hỏi ngắn sẽ giúp ích rất nhiều:

• Trong giao dịch này, anh/chị còn làm việc cho ai khác? Mọi mối liên hệ với người bán, chủ đầu tư hay môi giới cần được công khai.
• Anh/chị được trả công thế nào, và do ai trả? Hãy đề nghị cơ sở tính phí được ghi bằng văn bản.
• Điều gì nằm trong phạm vi và điều gì nằm ngoài? Một danh sách rõ ràng các nội dung loại trừ hữu ích không kém danh sách các nội dung bao gồm.
• Anh/chị có đủ trình độ và đã đăng ký hành nghề cho công việc này tại quốc gia này không? Hãy hỏi cách để bạn tự kiểm tra.
• Chúng ta có thỏa thuận dịch vụ bằng văn bản không? Thư hoặc hợp đồng dịch vụ nêu rõ nghĩa vụ, phạm vi và cách xử lý khiếu nại.
• Ai sẽ trực tiếp thực hiện công việc, và tôi liên hệ với ai khi có câu hỏi?

Hãy lưu giữ các câu trả lời cùng hồ sơ giao dịch mua của bạn.

Vị trí của một bên điều phối như Wobridge

Wobridge không phải là môi giới, người trung gian, thẩm định viên, bên cho vay, cố vấn thuế hay cố vấn đầu tư. Các câu hỏi pháp lý do đội ngũ luật sư của Wobridge xử lý trong phạm vi chuyên môn (bất động sản quốc tế và luật thương mại quốc tế), phối hợp với luật sư đối tác tại quốc gia nơi có bất động sản khi cần. Wobridge không tìm kiếm tài sản, không đàm phán giá, không đưa ra ý kiến về giá trị và không khuyên ai nên mua hay không.

Điều một bên điều phối có thể làm là giúp bạn giữ cho bức tranh nhất quán. Wobridge giúp làm rõ điều bạn muốn đạt được, sắp xếp thông tin và giấy tờ, xây dựng các câu hỏi cho từng chuyên gia, nhận diện những khoảng trống giữa phạm vi công việc của họ, và giúp các chuyên gia có chuyên môn do bạn lựa chọn làm việc trên cùng một bộ dữ kiện. Các quyết định, và lời tư vấn làm cơ sở cho chúng, vẫn thuộc về bạn và các chuyên gia đó.

Tóm lại

Một giao dịch mua ở nước ngoài có sự tham gia của nhiều chuyên gia, mỗi người có vai trò xác định và khách hàng xác định. Hãy tìm hiểu mỗi người làm việc cho ai, được trả công thế nào và phạm vi công việc gồm những gì. Hãy xác nhận tại địa phương những vai trò nào tồn tại ở thị trường đó, tách riêng mọi câu hỏi về cư trú để xác minh theo điều kiện của chính nó, và chắc chắn rằng các cố vấn độc lập của riêng bạn — chứ không chỉ của bên bán — đã sẵn sàng.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ phác họa ai làm gì trong giao dịch mua bạn đang cân nhắc, bạn có thể trao đổi với Wobridge.