Mua để làm gì? Làm rõ mục đích khi mua bất động sản ở nước ngoài

Nhiều người bắt đầu nghĩ đến bất động sản ở nước ngoài bằng một hình ảnh hơn là một kế hoạch: một căn hộ gần biển, một ngôi nhà gần nơi con cái đang du học, một chỗ để sống một phần trong năm. Hình ảnh ấy có ý nghĩa, nhưng nó chưa phải là mục đích. Khi chưa thể nói rõ vì sao mình mua, bạn sẽ khó biết nên hỏi những câu hỏi nào, cần những chuyên gia nào tham gia và nên thu thập thông tin gì trước.

Bài viết này giúp các cá nhân và gia đình ở bước khởi đầu diễn đạt mục đích của mình thành lời. Bài viết điểm qua những lý do phổ biến khi mua ở nước ngoài, cho thấy mỗi lý do làm thay đổi những câu hỏi quan trọng ra sao, và kết thúc bằng một cách đơn giản để ghi lại mục đích trên một trang giấy.

Vì sao mục đích phải đi trước

Việc tìm kiếm bất động sản có thể bắt đầu từ nhiều nơi: một tin đăng thấy trên mạng, một lời giới thiệu của bạn bè, một chuyến đi để lại ấn tượng tốt. Mỗi điều đó là điểm xuất phát để tìm hiểu, chưa phải để quyết định. Chính mục đích mới biến một loạt lựa chọn hấp dẫn thành một bộ tiêu chí mà bạn có thể thực sự dùng để so sánh.

Mục đích chi phối gần như mọi việc phía sau. Nó ảnh hưởng đến việc khu vực nào hợp lý, loại bất động sản nào phù hợp, ai nên đứng tên sở hữu, có cần người trông coi khi bạn vắng mặt hay không, và bạn sẽ cần những chuyên gia nào. Hai người mua cùng xem một tòa nhà hoàn toàn có thể đi đến kết luận trái ngược nhau, đơn giản vì họ muốn nó cho những lý do khác nhau.

Những lý do phổ biến khi mua ở nước ngoài

Phần lớn mục đích thuộc về một vài nhóm lớn. Nhiều người mua có nhiều hơn một mục đích, điều đó không sao, miễn là bạn biết mục đích nào đứng đầu.

Nơi ở chính

Một số người mua muốn bất động sản trở thành nơi mình thực sự sống, ngay bây giờ hoặc sắp tới. Các câu hỏi khi đó gần giống với việc mua bất kỳ ngôi nhà nào — sinh hoạt hằng ngày, trường học, công việc, chăm sóc sức khỏe, cộng đồng — nhưng thêm một lớp phức tạp vì mọi việc diễn ra trong một môi trường pháp lý và thực tế khác.

Cho gia đình sử dụng

Bất động sản có thể dành cho một thành viên trong gia đình chứ không phải cho chính người mua: con đang học ở nước khác, cha mẹ muốn sống gần người thân, hoặc một nơi cả đại gia đình cùng dùng chung. Người sử dụng có thể không phải là người trả tiền hay người đứng tên, và sự khác biệt đó cần được nhận ra từ sớm.

Ngôi nhà thứ hai

Ngôi nhà thứ hai được sử dụng một phần thời gian — kỳ nghỉ, những đợt ở theo mùa, những chuyến thăm định kỳ. Giá trị của nó với chủ sở hữu phụ thuộc vào việc có thể đến đó dễ dàng và tận hưởng nó, cũng như việc có người giữ cho nó ở tình trạng tốt giữa các lần đến.

Phục vụ kinh doanh

Đôi khi bất động sản ở nước ngoài phục vụ một hoạt động kinh doanh: chỗ ở cho nhân sự, nơi tiếp khách hàng, hoặc mặt bằng gắn với hoạt động tại quốc gia đó. Mục đích kinh doanh kéo theo những câu hỏi riêng về việc ai sở hữu tài sản và tài sản đó liên quan thế nào đến doanh nghiệp, và những câu hỏi này thuộc về các cố vấn kinh doanh.

Nắm giữ dài hạn

Một số người mua xem bất động sản là nơi giữ một phần tài sản của mình trong thời gian dài. Nếu đó là mục đích chính, quyết định trở nên gần với một quyết định đầu tư và cần được cân nhắc cẩn trọng tương tự: tìm hiểu kỹ, tư vấn độc lập và hiểu rõ những gì có thể không như mong đợi. Bài viết này không khuyến nghị bất động sản như một khoản đầu tư.

Cho thuê như một yếu tố cân nhắc

Cho người khác thuê một phần hoặc toàn bộ thời gian đôi khi là mục đích chính, đôi khi chỉ là ý nghĩ phụ. Dù thế nào, mọi khoản thu nhập từ cho thuê cũng nên được xem là một giả định cần kiểm tra cùng chuyên gia tại địa phương, không phải điều có thể trông cậy. Việc có được phép cho thuê hay không, và theo điều khoản nào, là vấn đề cần xác minh tại chỗ.

Khả năng chuyển đến sống sau này

Một số gia đình mua với ý định có thể chuyển đến sống — không phải bây giờ, mà có lẽ vài năm nữa. Mục đích này đặc biệt dễ gây nhầm lẫn, vì sở hữu bất động sản và có quyền sinh sống tại một quốc gia là hai việc tách biệt, sẽ được bàn kỹ hơn ở phần dưới.

Những câu hỏi quan trọng khi để sử dụng

Khi bất động sản chủ yếu dành cho bạn hoặc gia đình sử dụng, các câu hỏi xoay quanh đời sống hằng ngày và việc đi lại thực tế:

• Vị trí. Nơi đó có gần những chỗ bạn thực sự sẽ đến — gia đình, công việc, trường học, dịch vụ — hay chỉ gần những nơi được giới thiệu trong tờ quảng cáo?
• Đi lại. Bạn sẽ đến đó từ nước mình bằng cách nào, và hành trình thuận tiện đến đâu vào những thời điểm trong năm bạn thường đi?
• Nhu cầu gia đình. Cách bố trí có phù hợp với những người sẽ sử dụng không, kể cả người lớn tuổi, trẻ nhỏ hay người đi lại khó khăn?
• Bảo trì. Ai sẽ trông nom bất động sản khi không có người ở, và họ cần làm những việc gì?
• Tần suất sử dụng. Thực tế mà nói, mỗi năm sẽ có người ở đó mấy tuần? Một nơi hiếm khi được dùng đặt ra những câu hỏi khác hẳn so với một nơi được dùng thường xuyên.

Câu trả lời trung thực cho câu hỏi cuối thường làm thay đổi toàn bộ bức tranh. Một ngôi nhà chỉ thỉnh thoảng mới có người ở vẫn cần được giữ an toàn, mua bảo hiểm, dọn dẹp, sửa chữa và quản lý. Những vấn đề thực tế này được bàn trong bài sở hữu bất động sản khi ở xa.

Những câu hỏi quan trọng khi có mục đích đầu tư

Nếu mục đích nghiêng về việc nắm giữ bất động sản như một tài sản hoặc cho thuê, một nhóm câu hỏi khác sẽ trở nên quan trọng. Đây là những câu hỏi để tìm hiểu và đặt ra với các cố vấn có chuyên môn, không phải kết luận:

• Giả định về thu nhập. Nếu có cân nhắc cho thuê, những giả định nào đang được đưa ra về thu nhập, và ai đưa ra chúng? Chúng đã được kiểm tra một cách độc lập chưa?
• Chi phí. Bất động sản sẽ phát sinh những nhóm chi phí thường xuyên nào — bảo dưỡng, quản lý, bảo hiểm, thuế, chi phí dịch vụ chuyên môn? Một danh sách khởi đầu hữu ích có trong bài các nhóm chi phí khi mua bất động sản ở nước ngoài.
• Quản lý. Ai sẽ tìm người thuê, xử lý sự cố và lưu giữ hồ sơ, và theo những điều khoản nào?
• Tính thanh khoản. Nếu cần bán, việc đó trên thực tế sẽ bao gồm những gì, và điều gì có thể khiến nó khó khăn?
• Phương án rút lui. Việc rời khỏi khoản sở hữu này sẽ diễn ra thế nào — bán đi, chuyển lại cho gia đình hay cách khác — và mỗi hướng đặt ra những câu hỏi gì?
• Tìm hiểu thị trường. Có những nguồn độc lập nào mô tả thị trường địa phương, ngoài tài liệu do chính bên bán cung cấp?

Không có điều gì ở đây ngụ ý rằng một bất động sản, khu vực hay thị trường nào đó là khoản đầu tư tốt. Điều cần nhấn mạnh là nếu đầu tư là một phần trong suy nghĩ của bạn, hãy đặt ra những câu hỏi mà một quyết định đầu tư thông thường đòi hỏi.

Thành thật về những mục tiêu mâu thuẫn

Nhiều người mua muốn một bất động sản đáp ứng nhiều mục đích cùng lúc: một ngôi nhà nghỉ dưỡng được cho thuê khi gia đình vắng mặt, hoặc một chỗ ở cho con đi học mà sau này có thể trở thành nhà của cha mẹ. Mục tiêu kết hợp là chuyện bình thường, nhưng chúng kéo về những hướng khác nhau.

Một bất động sản được chọn vì gia đình thích có thể nằm ở vị trí hoặc có phong cách hợp với gia đình bạn nhưng không hợp với người thuê. Một bất động sản được chọn để cho thuê có thể phải trống đúng vào lúc gia đình muốn dùng. Nội thất, tiêu chuẩn bảo trì và việc chọn đơn vị quản lý đều khác nhau tùy vào mục tiêu nào đang dẫn dắt.

Một bài tập hữu ích là xếp hạng các mục tiêu và hỏi, với từng cặp, mục tiêu nào được ưu tiên khi chúng xung đột. Nếu bạn chưa trả lời được, đó là dấu hiệu mục đích cần được bàn thêm trước khi bắt đầu tìm kiếm.

Khoảng thời gian nắm giữ

Khoảng thời gian bạn dự định giữ bất động sản ảnh hưởng đến gần như mọi quyết định khác. Một khoảng thời gian ngắn và một khoảng thời gian dài dẫn đến những câu hỏi khác nhau về sở hữu, tài chính, quản lý và việc bán sau này.

Hãy cân nhắc:

• bạn xem đây là bất động sản cho một giai đoạn cụ thể của cuộc đời, hay là thứ để giữ qua nhiều thế hệ;
• những sự kiện nào có thể khiến kế hoạch kết thúc sớm — thay đổi công việc, con học xong, sức khỏe, hoàn cảnh gia đình;
• điều gì sẽ xảy ra với bất động sản nếu bạn không còn khả năng tự quản lý;
• khoảng thời gian dự định có khớp với cách khoản mua đang được cấp vốn hay không.

Bạn không cần một mốc thời gian chính xác; một hình dung đại khái là "ngắn hơn", "trung bình" hay "không xác định" là đủ để bắt đầu.

Ai trong gia đình đưa ra quyết định

Bất động sản ở nước ngoài thường là dự định của cả gia đình, ngay cả khi chỉ một người ký tên. Các thành viên có thể có kỳ vọng khác nhau, mức độ tham gia khác nhau và quan điểm khác nhau về tiền bạc.

Trước khi tìm kiếm, nên thống nhất:

• ai là người quyết định cuối cùng, và ai cần được hỏi ý kiến;
• tiền của ai đang được sử dụng, và những người khác có mong được chia phần sở hữu hay quyền sử dụng không;
• ai sẽ thực sự sử dụng bất động sản, và việc sử dụng sẽ được chia sẻ thế nào;
• ai sẽ lo phần việc thực tế của việc sở hữu từ xa;
• điều gì xảy ra nếu hoàn cảnh gia đình thay đổi.

Những cuộc trao đổi này thực hiện trước khi mua dễ hơn nhiều so với sau khi mua. Chúng cũng là đầu vào cho câu hỏi ai nên đứng tên sở hữu, được bàn trong bài các cấu trúc sở hữu bất động sản ở nước ngoài.

Mua bất động sản là việc riêng, tách khỏi quyền sinh sống

Một hiểu lầm phổ biến là mua bất động sản ở nước khác sẽ mang lại một quyền nào đó để sinh sống, lưu trú hay định cư tại đó. Việc sở hữu bất động sản tự nó không mang lại bất kỳ quyền cư trú, thị thực hay quốc tịch nào.

Một số quốc gia có những chương trình với quy định riêng về đầu tư và nhập cư, và các chương trình đó thay đổi theo thời gian. Việc một giao dịch mua cụ thể có liên quan gì đến một chương trình cụ thể hay không phải được xác minh theo điều kiện chính thức của chương trình đó cùng chuyên gia có chuyên môn — không bao giờ được suy đoán từ tài liệu quảng cáo hay từ những người đang bán bất động sản.

Nếu việc chuyển đến sống sau này là một phần mục đích của bạn, hãy xem vấn đề nhập cư là một dự án riêng với các cố vấn riêng, và đừng để quyết định mua bất động sản đi trước nó.

Viết bản mô tả mục đích trên một trang

Sau khi đã suy nghĩ qua các câu hỏi trên, hãy viết câu trả lời ra giấy. Bản mô tả mục đích gói gọn trong một trang và dùng ngôn ngữ đơn giản. Bản này có thể bao gồm:

• Mục đích chính — lý do quan trọng nhất duy nhất cho việc mua.
• Mục đích phụ — những mong muốn khác, được xếp hạng, kèm ghi chú mục đích nào nhường bước khi xung đột.
• Người sử dụng — ai sẽ dùng bất động sản và thường xuyên đến mức nào.
• Khoảng thời gian nắm giữ — thời gian sở hữu dự kiến và điều gì có thể làm thay đổi nó.
• Người quyết định — ai quyết định và ai được hỏi ý kiến.
• Giới hạn — khoảng ngân sách bạn thấy thoải mái, những khu vực bạn sẽ hoặc sẽ không cân nhắc, và những điều không thể thương lượng.
• Câu hỏi còn mở — những gì bạn chưa biết và cần tìm hiểu.

Hãy giữ cho nó ngắn gọn, ghi ngày lập, và xem lại khi hoàn cảnh thay đổi.

Bản mô tả định hướng các cố vấn của bạn ra sao

Một bản mô tả mục đích rõ ràng vẫn hữu ích rất lâu sau khi được viết. Nó cho mọi chuyên gia bạn mời tham gia — luật sư, cố vấn thuế, môi giới, chuyên viên định giá, đơn vị quản lý — cùng một điểm xuất phát, để công việc của họ xoay quanh điều bạn muốn đạt được thay vì dựa trên giả định của riêng họ.

Bản mô tả cũng giúp bạn nhận ra khi một cuộc trao đổi đang đi chệch hướng. Nếu một môi giới nhiệt tình giới thiệu một bất động sản không phù hợp với mục đích chính, bản mô tả cho bạn một lý do bình tĩnh để gác nó lại. Nếu gợi ý của một cố vấn dựa vào một mục tiêu bạn xếp hạng thấp, bạn có thể đề nghị họ xem xét lại. Tổng quan về các vai trò liên quan có trong bài ai làm gì trong một giao dịch mua bất động sản ở nước ngoài.

Wobridge có thể giúp bạn làm rõ mục đích, sắp xếp thông tin xoay quanh mục đích đó, xây dựng câu hỏi cho từng chuyên gia và nhận diện những chỗ còn thiếu, trong khi phần tư vấn do các chuyên gia có chuyên môn đảm nhận.

Tóm lại

Trước khi tìm hiểu bất động sản ở nước ngoài, hãy xác định vì sao bạn mua. Mục đích sử dụng cá nhân và mục đích đầu tư đặt ra những câu hỏi khác nhau; các mục tiêu kết hợp cần được xếp hạng; khoảng thời gian nắm giữ và cách gia đình ra quyết định định hình phần còn lại. Mua bất động sản là việc riêng, không mang lại quyền sinh sống tại một quốc gia. Một bản mô tả mục đích trên một trang biến tất cả những điều này thành kim chỉ nam thực tế cho bạn và các cố vấn.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ diễn đạt mục đích của mình trước khi bắt đầu tìm kiếm, bạn có thể trao đổi với Wobridge.