Ngoài giá mua: các nhóm chi phí cần tính đến

Khi bắt đầu lên kế hoạch mua bất động sản ở một quốc gia khác, giá mua thường chiếm phần lớn câu chuyện. Đó là con số trên tin rao, con số được thương lượng và con số bạn bè hay hỏi đến. Thế nhưng giá mua chỉ là một dòng trong một bản ngân sách dài hơn nhiều. Việc mua, sở hữu và cuối cùng là bán một bất động sản ở nước ngoài phát sinh chi phí trước khi mua, tại thời điểm mua, hằng năm sau đó và vào lúc kết thúc — và nhiều khoản trong số đó rất dễ bị bỏ sót khi bạn ở xa.

Bài viết này liệt kê các nhóm chi phí mà người mua có thể hỏi đến khi lập ngân sách. Bài viết cố ý không đưa ra con số, tỷ lệ hay tên của bất kỳ loại thuế cụ thể nào, vì những điều đó hoàn toàn tùy thuộc vào quốc gia, bất động sản, người mua và thời điểm. Mục đích của bài là giúp bạn hỏi đúng người, đúng câu hỏi, và ghi lại câu trả lời của họ một cách cẩn thận.

Vì sao giá mua chỉ là một phần bức tranh

Một bản ngân sách chỉ xoay quanh giá mua có thể trông vừa sức, rồi nhanh chóng bị kéo giãn khi các chi phí khác xuất hiện. Có khoản phát sinh một lần, khi mua. Có khoản lặp lại suốt thời gian bạn sở hữu bất động sản. Có khoản chỉ xuất hiện trong những tình huống nhất định, như khi cho thuê hoặc khi bán.

Suy nghĩ theo nhóm chi phí thay vì theo con số có một lợi ích thực tế: bạn có thể dựng khung ngân sách từ sớm, trước khi biết bất kỳ con số nào, rồi điền dần khi các chuyên gia có chuyên môn đưa ra ước tính bằng văn bản. Những chỗ còn thiếu sẽ hiện ra, và một dòng bị bỏ trống dễ nhận thấy trong bảng hơn nhiều so với trong một cuộc trò chuyện.

Cũng nên làm rõ mục đích của bất động sản trước khi tính chi phí, vì một ngôi nhà để gia đình thỉnh thoảng sử dụng và một bất động sản dự định cho thuê sẽ kéo theo những nhóm chi phí khác nhau. Câu hỏi này được bàn trong bài những câu hỏi cần trả lời trước khi tìm bất động sản ở nước ngoài.

Chi phí giao dịch khi mua

Bản thân giao dịch mua thường phát sinh chi phí ngoài khoản tiền trả cho người bán. Thay vì tự giả định khoản nào áp dụng, hãy đề nghị luật sư địa phương liệt kê chúng cho giao dịch cụ thể của bạn. Các nhóm cần hỏi gồm:

• các loại thuế hoặc khoản phải nộp có thể phát sinh khi nhận chuyển nhượng bất động sản — có khoản nào áp dụng không, ai trả và trả khi nào;
• chi phí đăng ký — để ghi nhận việc thay đổi chủ sở hữu vào sổ đăng ký liên quan;
• thủ tục công chứng hoặc thủ tục chính thức — khi có một viên chức nhà nước tham gia vào việc chuyển nhượng;
• chi phí liên quan đến cách người bán hoặc môi giới được trả công — theo thỏa thuận thì ai chịu, và có phần nào rơi vào người mua không;
• chi phí cho giấy chứng nhận, tra cứu hoặc tài liệu chính thức cần thiết để hoàn thành giao dịch.

Với mỗi khoản, hãy hỏi khi nào phải thanh toán. Có khoản phải trả khi ký, có khoản khi hoàn tất và có khoản sau đó, và thời điểm này ảnh hưởng đến lượng tiền bạn cần sẵn có ở mỗi giai đoạn.

Phí dịch vụ chuyên môn

Phần lớn các giao dịch mua xuyên biên giới có sự tham gia của nhiều chuyên gia, mỗi người đều tính phí cho công việc của mình. Các nhóm thường gặp gồm:

• phí dịch vụ pháp lý — cho việc kiểm tra bất động sản và người bán, xem xét hợp đồng và xử lý việc chuyển nhượng;
• phí khảo sát hoặc kiểm tra — để có một đánh giá độc lập về tình trạng công trình;
• phí định giá — khi bạn hoặc bên cho vay muốn có ý kiến độc lập về giá trị;
• phí dịch thuật — cho hợp đồng, tài liệu chính thức và thư từ bằng ngôn ngữ bạn không đọc được;
• tư vấn thuế — ở quốc gia nơi có bất động sản và, thường là cả ở nơi bạn sinh sống;
• các chuyên gia khác — chẳng hạn kiến trúc sư, kỹ sư hoặc kế toán, tùy theo bất động sản.

Hãy hỏi từng chuyên gia cách họ tính phí — một khoản cố định, theo thời gian làm việc hay theo cách khác — phí đã bao gồm những gì, và điều gì sẽ bị tính là công việc phát sinh. Các vai trò khác nhau được mô tả trong bài ai làm gì trong một giao dịch mua bất động sản ở nước ngoài.

Chi phí liên quan đến vay vốn

Nếu có cân nhắc vay vốn, dù ở nơi có bất động sản hay ở nước mình, việc này kéo theo những nhóm chi phí riêng. Không đề cập đến điều kiện của bất kỳ bên cho vay cụ thể nào, các câu hỏi chung là:

• chi phí thu xếp hoặc nộp hồ sơ để thiết lập khoản vay;
• định giá cho bên cho vay, có thể tách biệt với việc định giá mà bạn tự yêu cầu;
• công việc pháp lý do bên cho vay yêu cầu, có thể được hoặc không được luật sư của bạn đảm nhận;
• bảo hiểm mà bên cho vay có thể yêu cầu, chẳng hạn bảo hiểm cho công trình hoặc cho người vay;
• các khoản phí định kỳ để duy trì khoản vay, và điều gì xảy ra nếu trả nợ trước hạn.

Hãy đề nghị mọi bên cho vay liệt kê đầy đủ chi phí bằng văn bản, và cho biết khoản nào vẫn phải trả ngay cả khi giao dịch mua không diễn ra.

Chi phí tiền tệ và chuyển tiền

Khi tiền mua được giữ bằng một loại tiền tệ còn bất động sản được định giá bằng một loại khác, bản thân việc chuyển tiền đã là một nhóm chi phí. Nhóm này bao gồm điều kiện quy đổi tiền, các khoản phí của ngân hàng gửi và ngân hàng nhận, và phí của các bên trung gian ở giữa.

Thời điểm cũng quan trọng. Giá trị của đồng tiền này so với đồng tiền kia có thể thay đổi giữa ngày thống nhất giá và ngày thực hiện từng khoản thanh toán. Các khoản thanh toán trước khi hoàn tất, khoản thanh toán cuối cùng và các chi phí định kỳ về sau đều có thể được quy đổi vào những ngày khác nhau. Hãy đề nghị ngân hàng hoặc một đơn vị cung cấp dịch vụ thanh toán được cấp phép giải thích việc quy đổi và chuyển tiền sẽ diễn ra thế nào với số tiền của bạn, và lưu ý rằng chi phí cho cùng một lần chuyển có thể khác nhau giữa các đơn vị và theo thời gian.

Trang bị nội thất và chuẩn bị sử dụng

Một bất động sản hiếm khi đi từ lúc hoàn tất giao dịch đến lúc sẵn sàng sử dụng mà không cần chi tiêu. Các nhóm cần cân nhắc gồm đồ nội thất và thiết bị, sửa chữa hoặc sơn sửa theo kết quả khảo sát, đấu nối điện nước và internet, khóa và an ninh, và mọi công việc cần thiết để đáp ứng kỳ vọng của những người sẽ sử dụng.

Nếu bất động sản được mua khi chưa xây xong hoặc cần cải tạo, nhóm chi phí này có thể đáng kể và khó ước tính hơn. Hãy yêu cầu báo giá bằng văn bản dựa trên mô tả công việc rõ ràng, và ghi chú những gì mỗi báo giá không bao gồm.

Chi phí nắm giữ

Khi đã sở hữu bất động sản, chi phí vẫn tiếp diễn hằng năm dù bạn có sử dụng hay không. Các nhóm chi phí nắm giữ cần hỏi gồm:

• quản lý — người trông coi bất động sản, xử lý sự cố và thay mặt bạn;
• bảo trì và sửa chữa — việc duy tu thường xuyên và những công việc ngoài dự kiến;
• phí tòa nhà hoặc phí dịch vụ — cho khu vực và dịch vụ dùng chung, khi bất động sản là một phần của tòa nhà hoặc dự án lớn hơn;
• bảo hiểm — cho công trình, tài sản bên trong và trách nhiệm dân sự;
• tiện ích — nước, năng lượng, internet và các dịch vụ tương tự, kể cả các khoản cố định khi căn nhà để trống;
• hành chính địa phương — các khoản thu của chính quyền địa phương cho dịch vụ;
• thuế định kỳ — có loại thuế định kỳ nào áp dụng cho việc sở hữu bất động sản hay không, và áp dụng cho ai, là câu hỏi dành cho cố vấn thuế địa phương.

Cách tổ chức việc quản lý và bảo trì khi bạn sống ở xa được trình bày trong bài sở hữu bất động sản từ xa.

Chi phí của việc ở xa

Sở hữu bất động sản ở một quốc gia khác phát sinh những chi phí mà chủ sở hữu tại chỗ không gặp phải. Chi phí đi lại để xem và kiểm tra trước khi mua, những chuyến đi để ký giấy tờ hoặc xử lý sự cố, và những lần ghé qua để kiểm tra bất động sản đều cộng dồn lại. Chi phí quản lý từ xa cũng vậy: trả công cho người thay mặt bạn, chi phí chuyển phát và chứng thực tài liệu, và thời gian dành cho việc phối hợp qua các múi giờ khác nhau.

Những chi phí này thường bị bỏ ra khỏi ngân sách vì chúng có vẻ là chi tiêu cá nhân hơn là chi phí của bất động sản. Đưa chúng vào sẽ cho bạn bức tranh trung thực hơn về những gì việc sở hữu thực sự đòi hỏi.

Nếu có cân nhắc cho thuê

Nếu bạn đang nghĩ đến việc cho thuê bất động sản, sẽ có thêm những nhóm chi phí cần hỏi. Chúng có thể bao gồm phí của đơn vị môi giới hoặc quản lý để tìm và chăm sóc người thuê hoặc khách lưu trú, dọn dẹp và chuẩn bị giữa các lượt khách, bảo hiểm bổ sung, mọi thủ tục đăng ký hoặc giấy phép mà việc cho thuê có thể đòi hỏi tại địa phương, hao mòn, và công việc kế toán hoặc khai thuế ở một hoặc cả hai quốc gia.

Mọi khoản thu nhập từ việc cho thuê nên được coi là một giả định cần kiểm chứng với chuyên gia địa phương, chứ không phải một con số để dựa vào. Ngược lại, chi phí thường vẫn phát sinh dù bất động sản có được cho thuê như kế hoạch hay không.

Chi phí khi bán sau này

Nghĩ đến việc bán có thể có vẻ còn sớm, nhưng một số chi phí khi bán đáng được biết từ đầu vì chúng ảnh hưởng đến bức tranh tổng thể. Các nhóm gồm chi phí tiếp thị bất động sản và trả công cho môi giới, phí dịch vụ pháp lý khi bán, mọi loại thuế hoặc khoản phải nộp có thể phát sinh khi chuyển nhượng ở quốc gia nơi có bất động sản hoặc nơi bạn sinh sống, chi phí quy đổi tiền khi chuyển tiền về nước mình, và mọi chi phí liên quan đến việc trả hết khoản vay.

Hãy hỏi luật sư và cố vấn thuế của bạn khoản nào trong số này có thể áp dụng, để nhiều năm sau chúng không trở thành điều bất ngờ.

Một nhóm dự phòng

Không bản ngân sách nào bao quát được mọi thứ. Hư hỏng được phát hiện muộn, giấy tờ phải làm lại, một khoản thanh toán bị chậm và tiền tệ biến động. Một dòng dự phòng riêng thừa nhận sự không chắc chắn đó một cách công khai, thay vì giấu nó trong các con số khác.

Dòng dự phòng nên lớn đến đâu là quyết định cá nhân, tốt nhất nên trao đổi với cố vấn tài chính của bạn. Điều quan trọng là dòng đó tồn tại, được ghi tên rõ ràng, và bạn quyết định trước nó được và không được dùng vào việc gì.

Cách có được con số thực tế

Các nhóm chi phí ở trên chỉ là một khung. Con số thực tế nên đến từ những người có chuyên môn để đưa ra, cho bất động sản và hoàn cảnh của chính bạn. Một số thói quen thực tế giúp ích:

• Hỏi bằng văn bản. Đề nghị ước tính hoặc báo giá bằng văn bản thay vì dựa vào trao đổi miệng.
• Hỏi đúng người cho từng nhóm. Luật sư cho chi phí giao dịch, bên cho vay cho chi phí vay vốn, ngân hàng hoặc đơn vị thanh toán cho chi phí chuyển tiền, người quản lý cho chi phí nắm giữ.
• Ghi ngày cho mọi con số. Chi phí thay đổi, và một ước tính từ lúc mới bắt đầu tìm kiếm có thể đã lỗi thời khi đến lúc mua.
• Ghi lại các giả định. Ghi rõ mỗi ước tính dựa trên điều gì — bất động sản, giá mua, hình thức sở hữu, thời điểm.
• Hỏi những gì không được tính. Nhiều điều bất ngờ đến từ những khoản mà ước tính chưa bao giờ nói là bao gồm.
• Kiểm tra lại các con số được đưa ra không chính thức. Chi phí do người bán nêu hoặc trong tài liệu quảng cáo nên được xác nhận một cách độc lập; bài đọc tài liệu tiếp thị bất động sản ở nước ngoài một cách tỉnh táo giải thích lý do.

Lập bảng ngân sách

Một bảng tính đơn giản thường là đủ. Một cách bố trí hữu ích là mỗi khoản chi phí một dòng, được nhóm theo các nhóm chi phí trong bài này, với các cột như:

• nhóm và khoản mục — ví dụ, "phí dịch vụ chuyên môn — dịch thuật";
• một lần hay định kỳ — và nếu định kỳ thì với tần suất nào;
• thời điểm phải trả — trước khi mua, khi ký, khi hoàn tất, hằng năm, khi bán;
• ước tính — con số bạn đã được cung cấp;
• loại tiền — đồng tiền dùng để thanh toán khoản đó;
• nguồn — ai đưa ra con số, trong tài liệu nào và vào ngày nào;
• giả định và loại trừ — con số đó phụ thuộc vào điều gì;
• tình trạng — đã xác nhận, ước tính, hay còn phải hỏi.

Cột nguồn là quan trọng nhất. Nó biến một danh sách con số thành một hồ sơ mà bạn có thể kiểm tra, cập nhật và trao đổi với các cố vấn, đồng thời cho thấy rõ những dòng nào vẫn còn dựa trên phỏng đoán.

Tóm lại

Giá mua chỉ là điểm khởi đầu. Chi phí giao dịch, phí dịch vụ chuyên môn, chi phí vay vốn và tiền tệ, chuẩn bị bất động sản để sử dụng, nắm giữ năm này qua năm khác, chi phí của việc ở xa, cho thuê, việc bán sau này và một khoản dự phòng đều thuộc về một bản ngân sách thực tế. Hãy dựng khung trước, điền vào đó các ước tính bằng văn bản có ghi ngày từ chuyên gia có chuyên môn tại địa phương, ghi nguồn của từng con số và cập nhật bảng thường xuyên.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ sắp xếp các câu hỏi về ngân sách và điều phối những chuyên gia có thể trả lời chúng, bạn có thể trao đổi với Wobridge.