Những câu hỏi cần trả lời trước khi tìm hiểu bất động sản ở nước khác

Xem tin đăng bất động sản ở nước khác thì dễ và thường khá thú vị. Xác định mình thực sự đang tìm gì thì khó hơn, và đó lại là bước hay bị bỏ qua nhất. Những người mua bắt đầu đi xem trước khi trả lời vài câu hỏi cơ bản thường bị dẫn dắt bởi bất cứ thứ gì họ thấy đầu tiên, và chỉ phát hiện ra những giới hạn quan trọng sau khi đã gắn bó với một bất động sản cụ thể.

Bài viết này đưa ra những câu hỏi mà người lần đầu mua bất động sản ở nước ngoài có thể lần lượt trả lời trước khi tìm kiếm. Không câu nào có đáp án chung cho mọi người. Mục tiêu là hiểu rõ vị thế của chính mình, nhận ra những điểm cần được kiểm tra tại quốc gia nơi có bất động sản, và chuyển kết quả thành một bản yêu cầu ngắn gọn để chia sẻ với những người hỗ trợ bạn.

Vì sao nên trả lời câu hỏi trước khi tìm kiếm

Một câu hỏi được trả lời bên bàn ăn ở nhà gần như không tốn kém gì. Cũng câu hỏi đó, nếu được trả lời sau khi bạn đã đưa ra đề nghị mua, đã ký một giấy tờ hay đã chuyển tiền, có thể vừa tốn kém vừa căng thẳng. Làm rõ những điều cơ bản trước cũng giúp bạn chủ động dẫn dắt quá trình thay vì chỉ phản ứng theo nó.

Trả lời sớm mang lại những lợi ích thiết thực:

• bạn so sánh các bất động sản với tiêu chí của chính mình thay vì so sánh chúng với nhau;
• bạn nhận ra sớm hơn khi một bất động sản, một khu vực hay một thỏa thuận không phù hợp;
• các chuyên gia bạn mời tham gia nhận được một bức tranh rõ ràng thay vì phải ghép nối từ những cuộc trò chuyện rời rạc;
• những khoảng trống trong hiểu biết của bạn lộ ra khi vẫn còn đủ thời gian để bổ sung.

Mục đích và khoảng thời gian nắm giữ

Mọi thứ khác đều phụ thuộc vào việc bạn mua để làm gì và dự định giữ bất động sản trong khoảng thời gian nào. Trước hết, hãy thử trả lời:

• Mục đích chính là gì — nơi ở, cho gia đình sử dụng, ngôi nhà thứ hai, phục vụ kinh doanh hay nắm giữ dài hạn?
• Ai sẽ thực sự sử dụng bất động sản, và thường xuyên đến mức nào?
• Cho thuê có nằm trong kế hoạch không, và nếu có thì đó là trọng tâm hay chỉ thỉnh thoảng?
• Bạn dự kiến sở hữu trong khoảng thời gian nào, và những sự kiện nào có thể làm thay đổi điều đó?
• Nếu bạn có tính đến việc chuyển đến sống sau này, bạn đã ghi nhận rằng mua bất động sản tự nó không tạo ra quyền cư trú hay thị thực nào, và mọi liên hệ với một chương trình cụ thể phải được xác minh riêng theo điều kiện của chính chương trình đó chưa?

Những câu hỏi này được bàn sâu hơn trong bài làm rõ mục đích khi mua bất động sản ở nước ngoài.

Ngân sách, gồm cả những chi phí ngoài giá mua

Giá mua chỉ là một phần trong tổng chi phí của một bất động sản ở nước ngoài. Một ngân sách thực tế nhìn vào toàn bộ vòng đời sở hữu, chia theo các nhóm:

• Khi mua. Chi phí dịch vụ chuyên môn cho công việc pháp lý, khảo sát hoặc định giá, các khoản phí và thuế liên quan đến việc mua và đăng ký, cùng chi phí dịch thuật tài liệu.
• Khi chuyển tiền. Chi phí quy đổi ngoại tệ và phí chuyển khoản ngân hàng, có thể cộng dồn qua nhiều lần thanh toán.
• Khi chuẩn bị. Nội thất, sửa chữa, thiết bị và mọi thứ cần có trước khi bất động sản có thể được sử dụng hoặc cho thuê.
• Khi nắm giữ. Bảo trì, phí tòa nhà hoặc phí dịch vụ, bảo hiểm, các loại thuế địa phương đối với việc sở hữu, điện nước và quản lý.
• Khi rời đi. Những chi phí có thể phát sinh khi bán hoặc chuyển nhượng sau này.

Nhóm nào áp dụng và ở mức nào chỉ có thể được xác nhận tại quốc gia nơi có bất động sản. Ở giai đoạn này, những câu hỏi hữu ích là: tổng số tiền bạn thấy thoải mái để dành ra là bao nhiêu, bạn giữ một khoản dự phòng nào cho những việc bất ngờ, và những nhóm chi phí nào bạn chưa tìm hiểu. Danh sách đầy đủ hơn có trong bài các nhóm chi phí khi mua bất động sản ở nước ngoài.

Tiền từ đâu đến và sẽ được chuyển như thế nào

Ngân hàng, luật sư và các bên khác tham gia giao dịch bất động sản thường hỏi tiền mua đến từ đâu. Chuẩn bị sẵn cho câu hỏi này giúp tránh chậm trễ và những khoảng trống khó giải thích về sau.

Những câu hỏi cần làm rõ:

• Khoản tiền nào sẽ được sử dụng — tiền tiết kiệm, tiền bán một tài sản khác, phần đóng góp của gia đình, thu nhập từ kinh doanh, hay kết hợp nhiều nguồn?
• Bạn có thể chứng minh khoản tiền đó đã được tích lũy như thế nào bằng giấy tờ, chứ không chỉ bằng lời giải thích?
• Tiền sẽ đi từ nước mình sang quốc gia nơi có bất động sản như thế nào: qua những tài khoản nào, với những bước quy đổi ngoại tệ nào, và theo trình tự ra sao?
• Có quy định nào ở nước mình về việc chuyển tiền ra nước ngoài cần được kiểm tra với ngân hàng hoặc cố vấn không?
• Người góp tiền có phải là người sẽ đứng tên sở hữu không, và nếu không thì điều đó sẽ được ghi nhận bằng giấy tờ ra sao?

Hãy lưu giữ một chuỗi hồ sơ rõ ràng: sao kê tài khoản, hợp đồng bán các tài sản đã bán, thư xác nhận khoản tặng cho từ gia đình, và hồ sơ khai thuế khi có liên quan. Với mọi khoản thanh toán trước khi hoàn tất, hãy hỏi luật sư của chính bạn xem khoản đó được trả cho ai, theo điều khoản nào và có cơ chế bảo vệ gì nếu giao dịch không tiếp tục.

Tài chính: bạn có vay hay không?

Câu hỏi tài chính đầu tiên là có tính đến việc vay hay không. Một số người mua dự định trả hoàn toàn bằng tiền của mình; những người khác hy vọng vay ở nước mình hoặc ở quốc gia nơi có bất động sản. Mỗi hướng đặt ra những câu hỏi khác nhau, và không hướng nào có thể được mặc định là sẵn có.

Nếu đang cân nhắc vay, hãy chuẩn bị cho việc bên cho vay hỏi về những vấn đề như:

• danh tính, lý lịch và nơi bạn sinh sống;
• thu nhập, nguồn gốc thu nhập và loại tiền tệ bạn nhận thu nhập;
• các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính hiện có;
• bản thân bất động sản và một đánh giá độc lập về giá trị của nó;
• ai sẽ đứng tên sở hữu và thông qua cấu trúc nào;
• giấy tờ bằng một ngôn ngữ hoặc định dạng cụ thể.

Những câu hỏi nên đặt ra với bất kỳ bên cho vay nào gồm: họ cần những giấy tờ gì, những điều kiện nào được áp dụng, và điều gì xảy ra nếu thu nhập của bạn bằng một loại tiền tệ còn khoản vay bằng loại tiền tệ khác. Bạn có đủ điều kiện vay hay không, và theo điều khoản nào, là điều chỉ bên cho vay mới trả lời được.

Ai sẽ đứng tên sở hữu

Về mặt khái niệm, quyền sở hữu có thể được nắm giữ theo nhiều cách: một người, hai vợ chồng cùng đứng tên, nhiều thành viên trong gia đình, hoặc thông qua một công ty hay cấu trúc khác. Mỗi lựa chọn ảnh hưởng đến quyền kiểm soát, cách ra quyết định, việc thừa kế, thuế và công việc hành chính thường xuyên, và không phải lựa chọn nào cũng được phép cho mọi người mua ở mọi quốc gia.

Trước khi tìm kiếm, hãy cân nhắc:

• Ai nên có quyền quyết định về bất động sản, và ai nên được hưởng lợi từ nó?
• Điều gì nên xảy ra với bất động sản nếu một chủ sở hữu qua đời hoặc không còn khả năng tự quyết?
• Hình thức sở hữu được chọn có ảnh hưởng đến việc vay, cho thuê hay bán sau này không?
• Có lý do nào để dùng một công ty không, và đã có ai có chuyên môn kiểm tra xem điều đó có khả thi và hợp lý chưa?

Phần giới thiệu các khái niệm này, không khuyến nghị bất kỳ phương án nào, có trong bài các cấu trúc sở hữu bất động sản ở nước ngoài.

Ai sẽ quản lý

Một bất động sản ở nước khác cần có người trông nom khi bạn không có mặt. Vai trò này rất dễ bị đánh giá thấp lúc ban đầu.

Những câu hỏi cần trả lời:

• Ai sẽ giữ chìa khóa, sắp xếp sửa chữa và xử lý các tình huống khẩn cấp?
• Ai sẽ thanh toán hóa đơn và lưu giữ hồ sơ, và từ tài khoản nào?
• Nếu cho thuê, ai sẽ tìm người thuê, giải đáp thắc mắc của họ và kiểm tra tình trạng bất động sản?
• Bạn sẽ giám sát người hoặc đơn vị quản lý như thế nào, và bạn mong nhận được những báo cáo gì?
• Điều gì xảy ra nếu người hoặc đơn vị đó ngừng cung cấp dịch vụ?

Mối liên hệ về thuế của chính bạn

Việc sở hữu bất động sản ở nước ngoài có thể phát sinh hệ quả về thuế cả ở quốc gia nơi có bất động sản lẫn ở nơi bạn sinh sống. Bài viết này không mô tả bất kỳ cách xử lý thuế nào. Bài viết chỉ gợi ý những câu hỏi để đặt ra với cố vấn thuế có chuyên môn:

• Hiện bạn sinh sống và khai thuế ở đâu, và điều đó có thể thay đổi trong thời gian sở hữu không?
• Việc sở hữu bất động sản ở nước ngoài có tạo ra nghĩa vụ báo cáo nào ở nước mình không?
• Nếu cho thuê, khoản thu nhập đó có thể được nhìn nhận thế nào ở mỗi nơi?
• Những câu hỏi nào phát sinh khi bán, khi tặng cho người thân hoặc khi để lại thừa kế?
• Hình thức sở hữu có làm thay đổi câu trả lời nào trong số đó không?
• Các cố vấn ở cả hai quốc gia có cần trao đổi với nhau không?

Những điều cần xác minh tại địa phương

Một số điểm chỉ có thể được trả lời bởi chuyên gia có chuyên môn tại quốc gia nơi có bất động sản. Hãy xem mỗi điểm là một mục cần xác minh, không phải điều có thể mặc định từ những gì bạn nghe được ở nơi khác:

• có quy định nào về việc ai được sở hữu bất động sản ở đó hay không, và các quy định ấy áp dụng thế nào cho người mua ở hoàn cảnh của bạn — một câu hỏi cần xác minh cho từng giao dịch;
• quyền sở hữu được đăng ký ra sao và tình trạng pháp lý được kiểm tra thế nào trước khi mua;
• những loại thuế và khoản phí nào phát sinh khi mua, khi nắm giữ và khi bán;
• bất động sản này có được phép cho thuê không, và theo điều kiện hay giấy phép nào;
• các quy định về quy hoạch, sử dụng đất và xây dựng, kể cả việc xin phép cải tạo;
• có cơ chế bảo vệ nào cho các khoản thanh toán trước khi hoàn tất, nhất là với bất động sản chưa xây xong;
• các quy định về việc đưa tiền vào hoặc chuyển tiền ra khỏi quốc gia đó;
• bất động sản ở đó được chuyển giao thế nào khi chủ sở hữu qua đời.

Câu trả lời nên đến từ những cố vấn làm việc cho bạn, không phải từ những người làm việc cho bên bán.

Tìm hiểu một khu vực mà không dựa vào quảng cáo

Quảng cáo cho thấy một khu vực ở trạng thái đẹp nhất. Tìm hiểu độc lập cho thấy nó đúng như thực tế. Trước khi chọn một khu vực:

• đến thăm vào những thời điểm khác nhau trong ngày và, nếu được, vào những mùa khác nhau;
• đi bộ quanh các con phố xung quanh, không chỉ xem riêng bất động sản;
• trò chuyện với những người sống hoặc làm việc gần đó;
• xem thông tin công khai về các công trình dự kiến xây dựng, giao thông và dịch vụ;
• so sánh các bất động sản tương tự trong khu vực theo đặc điểm và tình trạng;
• đọc tin tức địa phương về những vấn đề sẽ không bao giờ xuất hiện trong tờ quảng cáo.

Hãy thận trọng với những lời khẳng định rằng một khu vực là nơi "tiếp theo" nên mua hoặc rằng nhu cầu là chắc chắn. Cách đọc những tài liệu như vậy một cách tỉnh táo được bàn trong bài đọc quảng cáo bất động sản nước ngoài một cách có phản biện.

Chuyển câu trả lời thành một bản yêu cầu

Khi đã trả lời qua các câu hỏi này, hãy tập hợp câu trả lời thành một bản yêu cầu dài một hoặc hai trang. Bản này có thể gồm:

• mục đích, người sử dụng dự kiến và khoảng thời gian nắm giữ;
• khoảng ngân sách, các nhóm chi phí bạn đã xác định và khoản dự phòng;
• nguồn tiền và cách tiền sẽ được chuyển;
• quan điểm của bạn về việc vay;
• người hoặc những người dự kiến đứng tên sở hữu;
• kế hoạch quản lý;
• các câu hỏi về thuế dành cho cố vấn;
• danh sách những điểm cần xác minh tại địa phương;
• tiêu chí về khu vực, những điều bắt buộc phải có và những điều khiến bạn từ chối;
• các câu hỏi còn mở.

Một bản yêu cầu như vậy cho mọi chuyên gia cùng một điểm xuất phát và cho thấy rõ những gì còn chưa biết. Wobridge có thể giúp bạn sắp xếp các câu trả lời, xây dựng câu hỏi cho từng chuyên gia, nhận diện những chỗ còn thiếu và điều phối những người có chuyên môn đưa ra tư vấn.

Tóm lại

Trước khi tìm hiểu bất động sản ở nước khác, hãy trả lời những câu hỏi cơ bản: bạn mua để làm gì, tổng ngân sách ra sao, tiền đến từ đâu và sẽ được chuyển thế nào, bạn có vay hay không, ai sẽ đứng tên và quản lý bất động sản, và mối liên hệ về thuế của bạn là gì. Hãy giữ một danh sách những điều cần xác minh tại địa phương, tìm hiểu khu vực một cách độc lập, và chuyển các câu trả lời thành một bản yêu cầu.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ chuẩn bị những câu hỏi này trước khi bắt đầu tìm kiếm, bạn có thể trao đổi với Wobridge.