Nắm giữ và bán tài sản ở nước ngoài: những câu hỏi về thuế nên mang đến chuyên gia

Sở hữu bất động sản ở một quốc gia khác không chỉ là chuyện hợp đồng, chìa khóa và bảo trì. Từ ngày mua cho đến ngày bán hoặc chuyển giao tài sản, các câu hỏi về thuế có thể phát sinh — và có thể phát sinh cùng lúc ở nhiều nơi. Câu trả lời phụ thuộc vào pháp luật của từng quốc gia liên quan và vào hoàn cảnh riêng của bạn, và chỉ những cố vấn thuế có chuyên môn mới có thể đưa ra.

Điều bạn có thể làm là đến những cuộc trao đổi đó với sự chuẩn bị có tổ chức. Bài viết này là một danh sách câu hỏi, sắp xếp theo từng giai đoạn sở hữu, để mang đến cố vấn thuế ở quốc gia nơi có bất động sản và ở nước mình. Bài viết cố ý không đưa ra câu trả lời: không mô tả quy định thuế của bất kỳ quốc gia nào, và cùng một câu hỏi có thể có những câu trả lời rất khác nhau tùy vào nơi bạn sống và tài sản bạn sở hữu.

Vì sao câu hỏi về thuế có thể phát sinh ở hai quốc gia

Bất động sản nằm ở một nơi, nhưng chủ sở hữu có thể sống ở nơi khác. Quốc gia nơi có bất động sản có thể quan tâm đến việc mua, đến bản thân việc sở hữu, đến tiền thuê nếu có và đến việc bán. Nước mình có thể quan tâm đến những gì bạn sở hữu ở nước ngoài và đến mọi khoản thu nhập hay khoản chênh lệch liên quan. Mỗi quốc gia nhìn sự việc qua quy định riêng của mình, và những quy định đó không được soạn ra với sự tính đến quy định của nước kia.

Vì vậy, một cố vấn ở một quốc gia hiếm khi là đủ. Bạn cần thấy được cách cả hai phía nhìn cùng một tập dữ kiện, và cách hai cách nhìn đó khớp với nhau — hoặc không khớp.

Tìm cố vấn và giúp họ trao đổi với nhau

Hãy tìm một cố vấn thuế có chuyên môn ở quốc gia nơi có bất động sản và một người ở nơi bạn sinh sống, mỗi người đều có kinh nghiệm với các tình huống xuyên biên giới. Trước khi thuê, hãy hỏi:

• Phạm vi công việc của anh/chị bao gồm những câu hỏi nào, và những câu hỏi nào nằm ngoài phạm vi?
• Anh/chị đã từng làm việc cùng cố vấn ở quốc gia kia chưa?
• Anh/chị có sẵn sàng trao đổi trực tiếp với cố vấn của tôi ở đó không, và việc đó sẽ được sắp xếp thế nào?
• Anh/chị cần tôi cung cấp thông tin gì, và dưới hình thức nào?
• Ý kiến tư vấn sẽ được đưa ra như thế nào — bằng văn bản hay trong buổi gặp — và chi phí công việc được tính ra sao?

Sau đó, hãy giới thiệu các cố vấn với nhau, gửi cùng một bản tóm tắt dữ kiện cho cả hai, và đề nghị mỗi người nêu ra những điểm mà người kia nên xem xét. Vị trí của các chuyên gia này bên cạnh luật sư, môi giới và thẩm định viên được mô tả trong bài ai làm gì trong giao dịch mua bất động sản ở nước ngoài.

Câu hỏi về việc mua

• Những khoản thuế hoặc khoản phí nào có thể áp dụng khi mua một bất động sản thuộc loại này theo cách này?
• Ai chịu trách nhiệm thanh toán từng khoản — bên mua, bên bán hay cả hai — và vào lúc nào?
• Cách thức tài trợ hoặc cấu trúc giao dịch mua có làm thay đổi những khoản phải nộp không?
• Tôi có cần khai báo hay đăng ký gì ở nước mình khi mua không?
• Tôi nên lưu giữ những giấy tờ mua bán nào, dưới hình thức nào, để phục vụ việc thuế về sau?

Danh sách đầy đủ hơn về các khoản chi phí khi mua có trong bài các nhóm chi phí khi mua bất động sản ở nước ngoài.

Câu hỏi về giai đoạn nắm giữ

Ngay cả một bất động sản bỏ trống cũng có thể kéo theo những nghĩa vụ định kỳ. Những câu hỏi hữu ích:

• Có loại thuế tài sản định kỳ hay khoản phí địa phương nào gắn với việc sở hữu không, và ai là bên xác định các khoản đó?
• Bất động sản có cần được đăng ký với cơ quan thuế địa phương nào không, và tôi nên hỏi về thời điểm phải làm việc này?
• Tôi có cần mã số thuế địa phương hoặc một người đại diện tại địa phương không?
• Nước mình có yêu cầu tôi báo cáo tài sản nắm giữ ở nước ngoài không, và nếu có thì cần những chi tiết nào?
• Có gì thay đổi nếu người trong gia đình sử dụng bất động sản, hoặc nếu nó bỏ trống một phần trong năm?

Câu hỏi nếu bất động sản được cho thuê

Việc cho thuê bổ sung thêm một lớp câu hỏi, ở cả hai quốc gia:

• Thu nhập từ tiền thuê có thể được xem xét như thế nào ở quốc gia nơi có bất động sản?
• Cùng khoản thu nhập đó có thể được xem xét như thế nào ở nước mình?
• Những chi phí nào liên quan đến việc cho thuê có thể được ghi nhận, và mỗi khoản cần chứng từ gì?
• Cần nộp những tờ khai thuế nào, ở quốc gia nào, và ai chuẩn bị?
• Việc cho thuê ngắn ngày hay dài hạn, hoặc thông qua một đơn vị quản lý, có tạo ra khác biệt không?
• Cách bất động sản được sở hữu — đứng tên cá nhân, đồng sở hữu hay qua một công ty — có ảnh hưởng đến cách xử lý tiền thuê không?

Nếu có người quản lý việc cho thuê thay bạn, hãy hỏi cố vấn xem đơn vị quản lý đó nên cung cấp những hồ sơ nào. Việc quản lý bất động sản từ xa được trình bày trong bài sở hữu bất động sản từ xa.

Câu hỏi về tiền tệ

Khi bất động sản được mua, cho thuê và bán bằng một loại tiền, còn cuộc sống của bạn diễn ra bằng một loại tiền khác, biến động giữa hai đồng tiền có thể có ý nghĩa về mặt thuế xét trên nguyên tắc. Những câu hỏi nên nêu ra:

• Các khoản tiền nên được ghi nhận bằng loại tiền nào cho mục đích của từng quốc gia?
• Nên dùng tỷ giá nào cho việc mua, cho thu nhập và cho việc bán, và tôi nên ghi lại chúng ở đâu?
• Riêng biến động tiền tệ có thể ảnh hưởng đến cách xem xét một giao dịch bán ở quốc gia nào không?
• Nếu tôi giữ tiền trong một tài khoản ở nước ngoài, việc đó có đặt ra câu hỏi báo cáo riêng ở nước mình không?

Câu hỏi về việc bán

• Những khoản thuế hoặc khoản phí nào có thể áp dụng khi bán ở quốc gia nơi có bất động sản?
• Việc bán có thể cũng liên quan đến nước mình không, và hai vị thế đó tác động lẫn nhau ra sao?
• Khoản chênh lệch khi bán được xác định thế nào ở từng quốc gia, và những chi phí nào trong suốt thời gian sở hữu có thể được tính đến?
• Cần những hồ sơ nào để chứng minh giá mua ban đầu, chi phí mua và các khoản cải tạo?
• Có tờ khai hay thông báo nào cần nộp quanh thời điểm bán không, và ai sẽ thực hiện?
• Bên mua hoặc công chứng viên có thể phải khấu trừ khoản nào không, và khoản đó sẽ được đối chiếu ra sao?
• Thời điểm bán, xét trong mối tương quan với hoàn cảnh riêng của tôi, có làm thay đổi điều gì không?

Câu hỏi về vị thế của bạn ở nước mình

Cách nước mình nhìn nhận thu nhập và khoản chênh lệch từ nước ngoài thường là phần bị bỏ qua. Hãy hỏi cố vấn ở nước mình — và chờ đợi những câu trả lời thận trọng, có điều kiện:

• Nước mình nhìn nhận thế nào về thu nhập hoặc khoản chênh lệch từ bất động sản ở quốc gia khác, xét theo mối liên hệ về thuế của tôi?
• Nếu đã nộp thuế ở quốc gia nơi có bất động sản, ở nước mình có cơ chế giảm trừ nào cho khoản đó không, và cần gì để đề nghị?
• Giữa hai quốc gia có hiệp định nào liên quan đến trường hợp của tôi không, và trên thực tế điều đó có nghĩa gì?
• Điều gì sẽ thay đổi nếu tôi chuyển đến sống ở một quốc gia khác, hoặc trở về nước sau một thời gian xa nhà?
• Cố vấn ở nước mình sẽ cần những giấy tờ nào từ nước ngoài, và dưới hình thức nào?

Thừa kế và chuyển giao tài sản

Bất động sản ở nước ngoài không biến mất khỏi bức tranh khi chủ sở hữu qua đời, và đây có thể là nhóm câu hỏi phức tạp nhất. Hãy nêu ra từ sớm:

• Điều gì xảy ra với bất động sản khi tôi qua đời, và quy định của quốc gia nào có thể liên quan?
• Thuế phát sinh khi qua đời có thể xuất hiện ở quốc gia nơi có bất động sản, ở nước mình, hay ở cả hai?
• Di chúc của tôi có bao gồm bất động sản này không, hay cần lập một văn bản riêng tại quốc gia đó?
• Việc tặng cho bất động sản, hoặc một phần của nó, cho người trong gia đình khi tôi còn sống sẽ liên quan đến những gì ở từng quốc gia?
• Người thừa kế của tôi sẽ cần làm gì, và họ cần tìm được những giấy tờ nào?

Những câu hỏi này cần được đặt ra cho cả cố vấn thuế lẫn luật sư ở từng quốc gia, lý tưởng nhất là khi họ trao đổi với nhau.

Hình thức sở hữu và thuế

Việc bất động sản được nắm giữ dưới tên cá nhân, đồng sở hữu, qua một công ty hay một hình thức khác có thể ảnh hưởng đến các câu hỏi về thuế ở mọi giai đoạn. Hãy hỏi các cố vấn:

• Mỗi phương án sở hữu sẽ được xem xét về thuế thế nào ở từng quốc gia — khi mua, khi nắm giữ, khi cho thuê, khi bán và khi chủ sở hữu qua đời?
• Mỗi phương án kéo theo những chi phí và tờ khai định kỳ nào?
• Sau này có thể thay đổi hình thức sở hữu không, và việc đó bao gồm những gì?

Những câu hỏi rộng hơn về hình thức sở hữu, ngoài khía cạnh thuế, được trình bày trong bài các hình thức sở hữu bất động sản ở nước ngoài.

Hồ sơ cần lưu giữ ngay từ ngày đầu

Nhiều cuộc trao đổi về thuế trong tương lai phụ thuộc vào hồ sơ được lập từ đầu. Hãy lưu giữ trong một bộ hồ sơ có sắp xếp:

• hợp đồng mua bán, giấy tờ bàn giao và hồ sơ quyền sở hữu;
• chứng từ của mọi khoản thanh toán, kèm ngày tháng và loại tiền;
• hóa đơn dịch vụ chuyên môn liên quan đến việc mua;
• hóa đơn cải tạo, sửa chữa và bảo trì, lưu riêng;
• hợp đồng cho thuê, báo cáo từ đơn vị quản lý nếu có và chứng từ chi phí;
• bản sao mọi tờ khai thuế và thông báo chính thức, ở cả hai quốc gia;
• thư từ trao đổi với các cố vấn, kể cả câu trả lời bằng văn bản của họ.

Chuẩn bị cho buổi gặp cố vấn

Một bản tóm tắt ngắn giúp mỗi buổi gặp hữu ích hơn. Trước khi ngồi với cố vấn, hãy chuẩn bị:

• Một bản tóm tắt một trang: nơi bạn sinh sống, hoàn cảnh gia đình, những gì bạn đang hoặc dự định sở hữu, tài sản đang hoặc sẽ được nắm giữ theo hình thức nào và bạn định làm gì với nó.
• Giấy tờ: các mục chính trong danh sách ở trên, hoặc bản dự thảo nếu bạn chưa mua.
• Danh sách câu hỏi: lấy từ các phần ở trên, đánh dấu trước những câu liên quan nhất đến kế hoạch của bạn.
• Thông tin của cố vấn bên kia: để hai bên có thể phối hợp.

Sau buổi gặp, hãy ghi lại từng câu trả lời, ai đã trả lời và các điều kiện kèm theo, rồi chia sẻ với cố vấn ở quốc gia còn lại.

Tóm lại

Bất động sản ở nước ngoài có thể đặt ra câu hỏi về thuế khi mua, khi nắm giữ hoặc cho thuê, khi bán và khi chuyển giao cho người thừa kế — ở quốc gia nơi có bất động sản và ở nước mình. Hãy tìm cố vấn ở cả hai nơi, giúp họ trao đổi với nhau, mang theo một bản tóm tắt rõ ràng cùng danh sách câu hỏi, và lưu giữ hồ sơ từ ngày đầu tiên. Bản thân các câu trả lời phải đến từ những chuyên gia có chuyên môn hiểu rõ trường hợp của bạn.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ sắp xếp dữ kiện và câu hỏi trước khi gặp cố vấn thuế ở từng quốc gia, bạn có thể trao đổi với Wobridge.